业主和物业公司之间时常存在各种矛盾，有的业主认为物业公司没有尽到职责，便可以拒绝交纳物业费。

“我们小区的卫生很差，还有安全隐患!”

“物业一点都不负责，小区里车辆乱停乱放也不管!”

这些能作为拒交物业费的理由吗?

近日，在嵩明县人民法院审理的一起物业合同纠纷案中，业主拒交3年物业费，被物业公司告上法庭。法院将如何判决?

案情

服务不到位 拒交物业费

陈某、秦某是嵩明某小区的业主。2018年，该小区开发商和某物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，由该物业公司向陈某、秦某所在的小区提供物业服务，双方明确约定了物业服务费收费标准。

但从2018年12月23日到2021年底，陈某、秦某以该物业公司服务存在瑕疵，小区存在重大安全隐患为由，3年没有向物业公司交纳过物业服务费。

其间，物业公司曾多次通知业主需按时交纳相关费用，但直至开庭，两名业主都没有交纳物业费。

经催讨无果，物业公司将陈某、秦某告上法庭。

“停电停水，吃饭成问题，影响了我们正常的生活。”庭审中，业主对物业公司的服务质量颇有微词，对包括停电、停水及内部环境、车辆停放等问题均提出质疑。

判决

业主交纳拖欠3年的费用

法院审理后认为，该案中，原告物业公司与案外人某小区开发商签订的《前期物业服务合同》系依法成立的有效合同，虽然该合同并非是物业公司与业主本人签订，但基于物业服务的特点，其合同指向不特定的多数人，根据法律规定，原告与开发商签订的合同对被告具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务、行使合同权利。

针对被告提出的“原告提供的物业服务存在瑕疵、存在重大安全隐患，因而拒绝交纳物业服务费”的理由，法院认为，原告作为物业服务企业，其所提供的物业服务不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个小区及全体业主，业主应为其享受物业服务支付相应的费用。

对于被告提出的原告服务存在瑕疵问题，由于物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务本身是一个动态的长期过程，由多项服务内容组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业公司所有的服务。

因此，被告作为业主，其实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付相应物业服务费。

法院判决陈某、秦某于判决生效之日起十五日内支付物业公司3年来所欠的物业管理费共5563.22元。

释法

业主维权需合法

民法典第九百四十四条规定，业主应按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院则对业主的理由不予支持。

也就是说，业主享受了物业公司提供的物业服务，理应向物业公司支付管理费作为报酬。

那么，业主如果对现有的物业服务公司不满意，该如何维护自己的权益呢?

律师指出，这种情况下，业主可向业主委员会反映，由业主委员会督促物业公司进行整改。在要求物业公司整改行为无果的情况下，业主可到当地住建局等政府部门进行投诉。

同时，业主也可用法律武器捍卫自己的合法权益。业主需要向法院提供物业公司服务不到位的证据，平时注意收集、保留如现场照片、视频及同物业公司交涉的录音等因物业服务瑕疵造成自己损失的证据，据此可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业费。

本报记者 李艳